Como sabéis en Gana Arquitectura queremos poner en el centro de nuestra labor creativa al usuario, a las personas que usarán y disfrutarán el espacio creado. Cuando consideramos que ese espacio creado es una construcción plurifamiliar entonces tenemos que hacer una reflexión sobre los usos que varias personas puedan hacer de un elemento común y cómo podrá afectar a todos los demás, dicho uso o incluso la convivencia entre ellos.
Cuando uno diseña una vivienda tiene en cuenta el posible uso de los espacios a fin de que sean lo más funcionales y confortables, pero también ha de considerar los espacios contiguos, ya sean comunes o de otros propietarios, para que el conjunto funcione bien como tal y no sea una suma caótica de individualidades.
Ahora bien, incluso siendo muy cuidadoso con el diseño hay cuestiones que no caben ser solventadas de antemano con el diseño, pues la variedad de valores, costumbres y criterios que inspiran el comportamiento humano es casi infinita. Hace falta un complemento.
Afortunadamente en España la regulación permite, por un lado, informar a los futuros usuarios al detalle de la configuración del edificio y su adecuado mantenimiento a través del libro del edificio (obligatorio actualmente) y por otro lado, establecer normas que vinculan a todos los propietarios en el uso de sus viviendas y elementos comunes a través de los Estatutos de la comunidad de propietarios. Dichos Estatutos se pueden incluir por el promotor en la misma escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, sin coste añadido y garantizando su publicidad a través del Registro de la Propiedad.
Por desgracia, esta segunda herramienta, la de los Estatutos, o bien no se usa, o bien se usa de manera deficiente, pues se suele recurrir a Estatutos tipo que no han sido consensuados con el arquitecto diseñador del conjunto. Esa falta de empleo de tan útil herramienta o descoordinación, provoca que todos los días asistamos a edificios donde usos o actuaciones no previstas por quien los diseñó, acaban con la funcionalidad y estética del conjunto. Sería el caso del cierre dispar de terrazas; la proliferación de antenas parabólicas o máquinas de aire acondicionado en la fachada, que provoca además de un menoscabo para la estética del edificio, problemas de humedades o incluso riesgos para la seguridad de los vecinos (sí, las antenas se pueden caer si se anclan en una fachada); la falta de delimitación de los elementos privativos y comunes que originan disputas; etc …
Ello no tiene porque ser así, se pueden y deben hacer las cosas bien, complementando el diseño con normas que sin restar libertad individual, garanticen la pacífica convivencia y el adecuado disfrute de las viviendas.
Pongamos algunos ejemplos de posibles regulaciones:
– Telecomunicaciones: Todo buen arquitecto, prevé una zona para la instalación de servicios de telecomunicaciones, en lugar adecuado y con las instalaciones adecuadas. Una adecuada coordinación con el jurista encargado de dar redacción a los Estatutos (que se contienen normalmente en la escritura de división horizontal), de forma que se introduzca la obligación de todo vecino de solicitar permiso para la instalación de una nueva antena en el espacio a tal fin destinado o la conexión de su vivienda a la antena que pueda existir, prohibiendo la instalación en fachada o cualquier otro lugar distinto del previsto y determinado en esos Estatutos, evitará la futura discusión sobre cómo instalar antenas, cómo hacerlo (común o individuales) y, sobre todo, permitirá a todos salvaguardar la imagen estética, seguridad y habitabilidad del edificio, actuando frente a todo aquel que incumpla dicha norma.
– Ruidos: algo que jamás se incluye en los Estatutos y que posteriormente da lugar a muchos problemas es el de ruidos de una vivienda a otra. A nivel técnico, el Código Técnico de la Edificación regula los requisitos acústicos que debe cumplir todo edificio y sus paramentos separadores. Por desgracia, al menos en Andalucía, no existe una normativa detallada y clara sobre qué nivel de ruido es aceptable o tolerable a generar por un inquilino en el interior de una vivienda. Raro será que quien esto lee no conozca a alguien con quejas por ruidos de un vecino, ya sea por el volumen, ya sea por las horas en que se produce. En el diseño se contempla o ha de contemplar el aislamiento acústico de las viviendas y cada material tiene un nivel determinado de eficiencia. Partiendo de ese dato objetivo, así como de los estudios existentes sobre la repercusión del ruido en la habitabilidad de una vivienda, se puede trasladar a los Estatutos los niveles máximos de ruido que se pueden considerar aceptables y cuales serán a todas luces excesivos, evitando situaciones de tensión entre vecinos, así como la posible indefensión o inseguridad por el criterio que aplicará, en el peor de los casos, un juez.
– Desarrollo de actividades profesionales: la regulación detallada de las condiciones para el desarrollo de actividades profesionales en los inmuebles (tipos de actividad y horarios), puede evitar quejas por ruidos, saturación de elementos comunes como ascensores o porteros, etc… El uso residencial o profesional de los inmuebles condicionan su diseño y, en consecuencia, destinar un inmueble a un uso no previsto por el diseñador del mismo, podrá dar lugar a malos funcionamientos o claras carencias.
– Agregaciones: regular la posible agregación o unión de inmuebles, determinando las paredes o puntos susceptibles de modificación, así como los elementos inalterables por contribuir a la estabilidad estructural del edificio, prevendrá en gran manera posibles daños estructurales por reformas.
– Alteraciones Estéticas: la prohibición de la alteración de los elementos de fachada, cuando la estética del edificio o conjunto urbanístico sea un valor del mismo, con toda seguridad evitará que los criterios individuales reduzcan el valor del conjunto y por extensión el de los inmuebles de los restantes vecinos.
– Cerramientos y toldos: la estipulación del tipo de cerramiento permitido en la terraza, o incluso del modelo de toldo (indicando material, sistema e incluso el color) eliminará focos de tensión y el posible menoscabo a la estética común, lo que redundará en un futuro disfrute de las viviendas.
– Delimitación de zonas comunes y privadas: La correcta y exacta descripción de la propiedad privativa que cada nuevo propietario adquiere, así como la distribución de las cuotas de participación de forma equitativa, evitará posibles apropiaciones de zonas comunes o disputas por el reparto del coste tanto de los gastos de conservación como de las posibles mejoras o servicios añadidos.
Como vemos los Estatutos permiten establecer normas previas que toda persona que compra un inmueble está aceptando y debe conocer de ante mano. Esto no sólo sirve para prever conflictos entre vecinos, también permite al promotor y demás agentes intervinientes en la actividad constructiva delimitar claramente el uso previsto y adecuado del inmueble, previendo así desperfectos por mal uso que puedan ser calificados en el futuro de defectos constructivos.
Para concluir, queremos dejar claro que esto no pretende sentar dogmas o una apología de la más estricta regulación sin sentido lógico, sino exponer unos cuantos ejemplos representativos del uso que esta herramienta. Siempre se ha de considerar el caso concreto y recordar que los Estatutos son modificables a posteriori por unanimidad de todos los propietarios, lo que permitirá su adaptación a la voluntad común o al cambio de circunstancias.
Joaquín Fernández Navarro
GANA Arquitectura
