De una época para acá, son cada vez más frecuentes las noticias en prensa escrita sobre nuevos desarrollos residenciales calificados como “de lujo”. Es evidente que gran parte de dichas noticias, son lo que se ha dado en llamar “noticias patrocinadas” en los nuevos medios y noticias “con pago de gastos de impresión” en el vocabulario de los comerciales de esos medios de prensa escrita.
Pero el caso es que ello nos lleva a plantearnos, ¿realmente se construye más lujo que viviendas standard o de protección? Como empresa de arquitectura, ¿qué haríamos si fuésemos promotores? ¿Qué opción es mejor en la coyuntura económica actual? ¿Enfocarse al sector “lujo”, a la vivienda de protección oficial o la de renta libre media?
Es evidente que es un ejercicio de reflexión cuasi filosófico, que en cualquier caso nos sirve para intentar entender más al cliente, sus temores, sus ambiciones y lo que espera que aportemos. Y es curioso porque dependiendo de con quien hables te dirá una cosa distinta y si lo analizas de una forma no lineal o simplona, todas pueden ser correctas.
Es evidente que como técnico, el sector lujo da más visibilidad y libertad a la hora de escoger materiales o el diseño de la vivienda, como consecuencia de ampliar el nivel de costes asumibles, y también es cierto que es un sector que al permitir mayores márgenes de beneficio y tener como objetivo a clientes que no están tan condicionados en la toma de decisiones por la financiación externa, nos puede llamar la atención a priori.
Pero también es cierto que cuanta mayor es la capacidad económica del cliente, mayor es su nivel de exigencia, no sólo en cuanto a la construcción (diseño, calidades, acabados, etc…) sino también en cuanto a los servicios complementarios o la ubicación (entorno, vistas, comunicaciones, etc…). Quizás por ello vemos que cada vez más se ofrecen como atractivo en estas promociones servicios como el de sauna, piscinas en cubierta con chill out, gimnasios, zonas de actos sociales, lavandería, etc… Servicios que dependiendo de la zona y el éxito de la promoción podrán ser rentables (ya sea mediante la explotación directa, ya mediante el arrendamiento de la industria), pero que con toda seguridad encarecerán de forma considerable los gastos de mantenimiento comunes. Esos gastos de mantenimiento que, dependiendo del ritmo de las ventas, deberá costear el promotor más o menos tiempo, lo que, sumado a los gastos de financiación, y la mayor repercusión del suelo en ubicaciones privilegiadas, puede reducir o incluso consumir ese mayor margen de beneficio del que hablábamos al inicio.
Por el otro lado, quizás con una actividad en zonas menos atractivas de la geografía, tenemos al promotor que en la época de crisis más dura, ha preferido la promoción de vivienda protegida, por sus evidentes beneficios fiscales y por permitirle prever, con mayor precisión y seguridad, los costes, la demanda y, en consecuencia, el margen de beneficio. Es evidente que este planteamiento en zonas industriales o sin atractivo turístico o residencial, más allá de la necesidad de alojamiento, puede ser igualmente válido, legítimo y rentable en términos relativos.
Y como tercera opción, aunque no menos importante, está la apuesta por la vivienda de renta libre, con la máxima relación calidad-precio, a base de depurar mucho los costes, buscando la tipología de bloque abierto o ciudad jardín, reduciendo los servicios comunes a los estrictamente demandados, pero ejecutados con gran diseño y calidad, e intentando reducir al máximo la repercusión del suelo y los costes de financiación.
Si bien este modelo a priori puede parecer que no permite los márgenes de beneficio más elevados y visibilidad del sector lujo, ni beneficiarse de la seguridad en la demanda y beneficios fiscales de la promoción de viviendas protegidas, es lo cierto que dependiendo de la zona es un modelo perfectamente viable, que no depende tanto del emplazamiento y que, de hecho, con el preceptivo estudio de mercado y capacidad económica, permite adaptarse a la demanda e idiosincrasia de cada zona, garantizando la salida del producto con un margen de beneficio satisfactorio.
En primer lugar, porque la mayor capacidad económica y consiguiente solvencia, permitirá negociar con mayor libertad con las entidades financieras, no sólo las condiciones de la financiación de la actividad promotora, sino también las condiciones en que podrá subrogarse el potencial comprador, ayudándole a salvar el mayor obstáculo a la venta actual: la financiación al comprador y la competencia del producto inmobiliario bancario.
En segundo lugar, porque esa capacidad económica del promotor, junto con la caída del sector, permitirá cerrar mejores precios con los proveedores bien por volumen, bien por pronto pago, permitiendo incrementar sensiblemente la calidad del producto ofrecido sin un incremento proporcional en los costes.
Y en tercer y último lugar, porque el recurso a un diseño realmente atractivo y a la vez funcional, realizado sin incremento de costes por los nuevos estudios de arquitectura (altamente eficientes gracias a las nuevas tecnologías y carácter multidisciplinar), materializado aplicando las últimas técnicas constructivas, que responda a las demandas detectadas a través del preceptivo estudio de mercado, garantizará una demanda del producto y reducirá la dependencia de un emplazamiento exclusivo/costoso.
¿Eres promotor? ¿Qué opinas? ¿Qué tipo de promoción prefieres?
Joaquín Fernández Navarro
Abogado
